住宅贷款：设备折旧算收入

导言：10天审批通过被美国银行拒绝了的贷款

罗先生的公司是Bank of America多年客户，信用良好，收益不错．他们签订了一份不到100万的购房合同，心想所有收入存款信息都在美国银行，不如让他们代为办理购房贷款，利息差一点也无所谓．结果两周过后，贷款被意外的拒绝了．客人通过经纪人找到我们的时候，实际上已经通知卖家，终止合同，申请退还定金．

当我拿到客人公司和个人税表后，注意到两个特点．第一，客人的公司税表净收入不高，因而个人税表的收入也同样不高．如果用这个收入贷款，收入是不够的，也就是说debt-to-income的比例超过了50%．

第二，客人公司有将近千万美元的机械设配，这些设备每年折旧费用就近百万．也就是说如果公司收入减去运营成本盈利百万都可以用折旧抵消，不用交税．显然美国银行的贷款评审员忽略了这一点，或者说他们自己的政策不能减免设备折旧．

我当日拿到材料后，下午两点附加了解释信送给我们的银行，并电话加急，两个小时候贷款就顺利通过，不需要补充任何材料．当然由于美国银行不合作转交房屋估价报告，我们出钱又做了一份，到了第十天就全部都好了，并按时顺利过户．期间我们也及时通报卖方经纪人，讲解之前失败和重新做房屋估价的原因．

美国各大银行都可以直接给客人住宅房屋贷款，但是大部分美国人还是通过我们这样的贷款经纪人(Mortgage Broker)获得的．这就如同每个家庭都可以自己报税，但是多数家庭还是通过会计师报税的．

我们这些独立贷款专员都必须通过背景调查，培训和国家统一考试才能持照上岗，大银行的贷款专员只需要背景调查不需要有执照上岗．另外现在银行业监管严密，大银行的贷款专员几乎不用Email，唯恐犯监管错误，只能见面提供所需文件，过程相当繁琐．当然商业和大额住宅贷款，银行还是有一定利息优势的．

设备折旧算收入不仅仅适用于公司设备，也适用于家庭报在税表Schedule E上的出租房．这一点，刚刚入行的贷款专员也容易犯错误．

另外贷款过程要及时跟卖方沟通，不能报喜不报忧．这样即便出现问题，卖方也可以理解．公平公正透明才是地产交易的要点．

我们现在大量做不查收入贷款，20%头款，可以放款两百万美元，只要有信用分数，对信用记录长短多少没有要求．