贷款预批信暴露的陷阱

导言：本文讲述了如何跟卖家真诚沟通挽救交易避免买家损失一万美元定金．

三周前过户的地产经纪人朋友给我介绍了她的另外一个客人．罗女士（假名）5月15日签署的购房合同原定6月22日过户．已经到了20日，她的贷款除了收到一份房屋估价报告没有任何消息．她也没签署过政府法规严格要求的两份披露文件：Loan Estimate 和 Closing Disclosure．

我审查了客人之前使用的一份来自纽约Vxxxxn Gxxxxl LLC公司提供的贷款预批信，并在乔治亚政府公司注册网站和全美贷款公司和个人执照查询网站搜索发现这家贷款公司和发信人既没有乔治亚州公司营业执照，更没有贷款执照．文章后面提供了两个查询网站的链接地址．

另外提前收取客人超过房屋估价和信用报告费用并且注明不能退还的都是乔治亚州政府监管部门明令禁止的．

罗女士两天内肯定拿不到贷款，妥妥地丢失一万美元的定金没有任何悬念．卖方和经纪人还可通过诉讼调解向买家索取违约金．我们做贷款20年里，至少有两起卖家向买家索取赔偿成功，获得售价3%的罚款赔偿．

我们的经纪人只有两天的周旋时间了，我建议她跟卖方的经纪人谈谈，也许他们认识我们公司，允许我们重新开始．

果不其然，知名的韩裔经纪人Sunny S女士认识我们多年并马上给我打回电话．我直截了当地说买家贷款资质没有任何问题，只是受骗了，并且暗示她作为卖方的代理人也没有认真审核贷款预批信．信中没有列出政府严格要求的贷款公司和经纪人NMLS执照号码．

我和Sunny女士进一步三方通话连上了她信任的韩裔贷款经纪人Daniel，请他们共同听取了我如何做这个贷款，使用那家不查收入贷款投资商，甚至核对了刚巧也是韩裔的投资商老板的名字和电话．我们已经使用这家投资商十五年了，非常熟悉，没出过问题．Daniel当即跟Sunny女士表示我们能做出这个贷款，虽然是不查收入，两到三周也可以做成过户．我也表示在贷款开始的第一天，就会跟他们分享去除个人信息后的贷款投资商签发的批准信和附带条款原件，我们共同审核．

Sunny女士也是一个对她的卖方客人非常负责人代理．她要求我们买家把不退还定金追加到二万美元，并且售价再涨两千美元．我又直接给Sunny女士电话沟通：追加定金和两千美元延迟补偿都合理．但是两千美元加到房价上会受到投资商质疑．Sunny表示理解，放弃涨价．由于跨越七月四日独立节假期，Sunny女士还主动延迟新的过户日期一天．

在我们买方经纪人步步紧逼地推动下，买卖双发终于在原来购房合同失效的6月22日当天完成合同续约保证三周过户．罗女士也按时勇敢地追加了定金，体现了对地产经纪和我们的信任．

我们在贷款的每一个重要步骤都及时通报了Sunny和Daniel，并只用了两周加一天把贷款全部审批通过．跨过周末提前过户．

在此也夸夸我的客人罗女士．一个心大勇于冒险追加一万美元继续前行的客人．生意如人生，不外乎聪慧，勤奋，冒险和一点点运气．六月末是最近几个月利率最低点，罗女士也获得了比她原来更好的利率和过户费．在此祝愿她生意兴隆合家欢乐．

这个真实案例的两个要点：地产交易的卖方和代理一定要认真审核贷款预批信并且跟信的签署经纪人电话核对．我每次接到卖方代理核实我签发的贷款预批信电话时，总是跟对方说：你查阅了我们的执照？了解了我们公司和个人背景？看了我们网评？有任何问题吗？当有经验的卖方代理回答没什么问题，并能说出一两点我们公司的特点，我心里明白，我们的客人应该可以拿到这个合同了．

另外贷款过程要及时跟卖方沟通，不能报喜不报忧．这样即便出现问题，卖方也可以理解，很难获得违约罚金．公平公正透明才是地产交易的要点．

我们现在大量做不查收入贷款，20%头款，可以放款两百万美元，只要有信用分数，对信用记录长短多少没有要求．